中壢租屋

案例：

張三打算出售名下一棟房子，於是委託CT房屋仲介公司銷售，雙方簽訂了「專任委託銷售契約書」。CT房屋的仲介人員李四在接案後，立刻著手調查屋況與產權，並依其調查結果製作詳盡的「不動產說明書」。製作完畢後，李四請屋主張三確認該「不動產說明書」的內容是否正確，如果正確請在上面簽章。沒想到張三卻拒絕簽章。
原來，張三委託CT房屋不久後，偶然聽說有個遠房親戚王五想買房子，兩人見面一談，發現王五對張三的房子頗有興趣，出價也不錯，於是張三打算將房子賣給王五。可是依照張三與CT房屋簽訂的「專任委託銷售契約書」，張三不可以自行出售房屋；如果透過CT房屋仲介成交的話，則必須支付4%的服務報酬。張三心想，乾脆把委託銷售契約終止掉算了，既不用支付報酬，又沒有違約的問題。此時仲介人員李四正好將製作好的「不動產說明書」送請張三簽章，張三不但拒絕簽章還當場表示要終止委託契約。
試問：李四可以任意終止不動產委託銷售契約嗎？
解析：

一、「不動產委託銷售契約」的性質
委託房屋仲介業者銷售房屋所簽訂的「仲介契約」，在法律上屬於何種類型的契約呢？依不動產經紀業管理條例第4條第5款規定：「仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」又依民法第565條規定：「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」可見委託仲介業者代為尋覓買方，在法律上應成立「居間」契約關係。
然而就房仲實務上常見的委託銷售契約內容觀之，除了代為尋覓買方，媒介買賣成交之外，尚有其他服務項目甚至附隨義務，因此也兼具了「委任契約」的性質。換言之，委託人與房仲業之間的法律關係，除「不動產經紀業管理條例」外，尚可依據民法的「居間」、「委任」之相關規定。

二、委託銷售契約的權利與義務
依內政部規定的「不動產委託銷售契約書應記載事項」規定，受託人（即房仲業者）的義務除了銷售房屋外，還包括提供成交行情、製作之不動產說明書、應將買方簽立的「要約書」或「定金」轉交委託人、隨時報告銷售狀況、提供廣告文案資料等。相對的，受託人也有請求服務報酬、請求屋主配合銷售等權利。又依內政部規定，仲介業者收取的服務報酬不得超過成交總價的百分之六。
此外，業者所擬定的委託銷售定型化契約書，通常會有違約條款的記載，例如「專任委託契約」約定屋主不得自行或委託第三人銷售，一旦違反委託人須支付違約金。此項違約條款並未違反「強制規定」或「定型化契約不得記載事項」，因此是有效的，委託人須受到拘束。
例如不動產經紀業管理條例第23條規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。前項說明書於提供解說前，應經委託人簽章。」仲介業為了完成「經委託人簽章」，通常會在契約裡規定委託人對於「不動產說明書」有「確認、簽章」的義務，委託人拒絕時將被視為違約。

三、委託銷售契約的終止
在受託人仲介公司違約的情形下，經委託人催告仍未履行其義務時，委託人有權終止契約。相對的，委託人違約時仲介公司也可請求違約金。問題是，如果仲介公司並無違約的情形下，委託人是否有權隨時終止契約？民法第549條規定：「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。當事人之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限。」委託人似乎有權隨時終止「委任契約」。但在受託人（即仲介公司）開始銷售以後委託人行使終止權，也可認為是「於不利於他方之時期終止契約」，故委託人應負損害賠償責任。又依民法第250條第2項：「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。」如委託銷售契約有約定「委託人片面終止契約」的違約金，則仲介公司無須舉證其終止契約的損害，即可依約請求違約金。

四、結論
本題張三委託CT房屋仲介公司銷售其名下房屋，依法CT房屋有義務調查屋況及產權並製作「不動產說明書」，CT房屋指派仲介經紀人員李四完成不動產說明書的製作，已履行仲介公司的義務，張三應於確認後簽章。如果雙方簽訂的委託銷售契約書約定委託人有簽章義務，則張三拒絕簽章已構成違約。
張三為逃避仲介成交服務報酬的支付，欲片面終止委託銷售契約，此時應視該契約書有無約定片面終止契約的違約金或罰則，如果有，則張三將負賠償責任。此外，民法第148條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」此即「誠信原則」。案例中張三終止委託銷售契約之目的在於逃避「禁止自行銷售」及「支付服務報酬」之義務，即使張三在法律上有終止委任契約的權利，其行使權利亦違反了「誠信原則」，應認為終止無效。
<中信房屋報導 2010年10月號>

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