房屋漏水之瑕疵問題
文◎中信房屋資深法務 -鍾運凱
案例：
某甲經由A仲介公司仲介，購得某乙所有房屋一間，於三月一日交屋。後於十月一日因豪雨來襲，屋頂竟然大量漏水，並且造成室內裝潢、傢俱的損害。某甲將天花板拆下檢查，才發現屋頂施工不良導致防水不完全。某甲隨即於十月二日通知A仲介公司，該公司經紀人員立即代為通知某乙。試問：修復漏水之費用與裝潢、傢俱的損害，應由何人負擔？
解析：
一、 前言
台灣的氣候屬於亞熱帶海洋型，每年多颱風、豪雨，經常造成房屋滲漏水問題，令購屋者不勝其擾。事實上，滲漏水問題不僅存在於中古屋，甚至新成屋也履見不鮮，常發生於屋頂、外牆、窗戶、冷氣孔、廚房浴廁等處。其原因除下雨外，也常因水管破裂或接頭不完全。無論原因為何，處理滲漏水都是房屋交易中最重要的課題之一。消費者於購屋前仔細檢查屋況，固然可防患於未然，但糾紛發生後的權利救濟也不可不知。本文且由法律的角度探討房屋漏水之責任歸屬。
二、 物之瑕疵擔保責任
原則上，買賣契約之出賣人應負瑕疵擔保責任，例外情形如購買「法拍屋」，就物之瑕疵無擔保請求權（參閱強制執行法第六十九條）。民法第三百五十四條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」此即「物之瑕疵擔保責任」（此外另有「權利瑕疵擔保責任」本文暫不論及）。茲析論如下：
（一） 瑕疵擔保責任發生於交付時
依民法第三百七十三條規定，買賣標的物交付前，其危險仍由出賣人負擔，縱有瑕疵對於買受人亦不構成任何損害，故出賣人不必負擔瑕疵擔保責任。例如雙方簽訂買賣契約後，買方立即發現房屋漏水，此時買方不得主張解除契約或減少價金，須待交屋時始能主張。但如果交屋時漏水情形仍然存在，則依民法第二百三十五條規定，買方得拒絕交屋，賣方仍應負給付遲延之責任。
（二） 買受人須善意且無重大過失
所謂「善意」，指買受人不知物有瑕疵；「重大過失」是指買受人未發現物之瑕疵顯然不合常理，或以一般人之注意能力即可發現該瑕疵而買受人竟未發覺。例如明知購買房屋為違章建築，卻不知其不能辦理所有權移轉登記；或看屋時已有明顯的漏水情形，卻因心不在焉而忽略。依民法第三百五十五條規定，買方「明知」房屋漏水，與買方「因重大過失不知」房屋漏水，原則上賣方都不負瑕疵擔保責任。但如果賣方於出售時明知漏水故意不告知，或保證該屋無漏水，則賣方仍應負瑕疵擔保責任。
（三） 買受人須檢查、通知義務
買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。檢查的時間點應於交屋時開始。但如果該瑕疵依通常之檢查方法無法發現，則為例外，不構成買方違反檢查義務。例如隱藏在天花板後之滲漏水，或者外牆有隙縫卻以油漆掩蓋。
檢查後如發現房屋有瑕疵，應立即通知賣方。一般消費者如經由仲介公司買受房屋，往往誤以為瑕疵擔保為仲介應負之責，一旦發現瑕疵即通知仲介公司前往處理，而忽略其「通知賣方」之義務，造成喪失權利的後果。
（四） 瑕疵擔保責任之效力
依民法第三百五十九、三百六十條規定，買方因物之瑕疵可取得三種權利：1.解約權 2.減價權 3.損害賠償請求權。但損害賠償請求權限於賣方保證品質或故意不告知瑕疵之情形。
（五） 瑕疵擔保請求權之時效
民法第三百六十五條第一項規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」案例中某甲於交屋後七個月始發現漏水，隨即通知賣方某乙，時效應自十月二日起算六個月。換言之，倘於隔年四月二日前某甲未對某乙提起訴訟，則將喪失權利。但如果某乙於出售房屋前明知其瑕疵卻故意不告知，則時效以交屋時起算五年。
三、 漏水保固
以上僅就法律規定分析買方因房屋漏水可向賣方主張之權利。但有時法律途徑緩不濟急，尤其漏水問題影響居住品質至鉅，實應有迅速救濟之道。因此部分仲介公司或修漏廠商提供「漏水保固」之服務。惟房屋買賣之「保固」並非法律規定，而是企業另行提供之服務，保固之內容完全由企業自行制訂或以契約約定，因此保固之範圍並非一成不變。此外，企業提供的保固服務並非取代賣方應負的瑕疵擔保責任，如漏水構成房屋瑕疵，賣方仍須負責到底。
四、 結論
某甲購買房屋於三月一日交屋，於十月一日始發現漏水問題，可先查詢A仲介公司有無保固服務，其保固之範圍、內容如何。而A公司之經紀人員代為通知賣方某乙，使某甲不至於因違反通知義務而喪失對賣方的瑕疵擔保請求權。由此可知，買賣房屋選擇服務週到的仲介公司，對權利保障十分重要。
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