中壢租屋

第一堂 決定房屋售價

售屋專門教室
親愛的同學，歡迎您進入中信售屋專門教室，我是CT小老師，雖然我年輕貌美，但是我也很厲害唷，
關於買房子有什麼想了解的地方，老師都會知無不言、言無不盡、有教無類（喔，不是，是作育英才^^）
詳細說明的，現在就請同學入座，我們【開始上課】囉！

自己心愛的房屋，一旦決定出售，首先考慮的就是該訂何種價格，才算合理。房價的決定有其客觀因素，是一門相當專業的學問，舉凡政治、經濟、社會因素都會造成房價的波動；而房屋的價格，又因區域的不同和個別條件的差異，沒有絕對標準可依循，必須充分瞭解市場行情，可不能完全由自己喜好來決定呢。否則訂得不是太低，賣出去了後悔，或是訂太高，拖延時日無法售出。 由於大部份屋主對行情並不十分清楚，因此最妥當的辦法，是請瞭解房屋行情的專家來為您鑑價；在請專家來鑑價之前，您也可以自行調查附近的行情，作為一粗略的估價。
有以下方法可提供同學運用參考：
‧以「市場比較法」來評估自己的房價
蒐集最近期間在您所要出售房屋附近，條件相近的成交個案數件，再依據其成交價格作為參考，並針對自己房屋在條件上與差異，來推估合理的售價。
這個方法雖然經常被廣泛地使用，卻有其運用上的限制與缺點，使得行情的可信度大為降低：
‧最近期間，附近並無相類似的房屋成交個案可供參考
‧國人保守習性，可能無法探詢到真正的成交價格
此外，更因為實際上沒有任何兩棟房屋的特性完全相同，就個別條件的不同，往往使得表面相似的兩戶房屋，在價格上有極大的差異，如：
‧區域大、小環境
‧屋齡
‧坪數
‧樓層
‧採光
‧座向
‧格間
‧裝潢
‧車位
‧警衛保全、社區管理
‧學區 ……等等因素，皆會影響到房價的高低，一般屋主由於缺乏這方面估價的專業經驗，因此據此開出的售價，經常和房屋的價值會有很大的差距。

‧以「收益還原法」來評估自己的房價
此法是將房屋的純益（如房租或營業收入）視為資本產生的利息，而房價視同資本額；再依照資本產生利息的反方向，去推算房屋換算成本的價值，來當作房屋可售出的價格。例如：
某公寓月租的純收益為每月一萬元，一年共計十二萬元，假定銀行利率為3%，則推算120,000÷3%=4,000,000此公寓的售價應為四百萬元。
但若依此方法推算房價，得出的結果卻往往會比市價低。

‧以「原價法」來評估自己的房價
原價法是估算當時將房屋重建所需費用，再扣除實際上房屋已使用年數的折舊額，來當作房屋現在應售的價格，這個計算只能得到建築物重估價格；至於土地的價格，可以市場比較法或者收益還原法求得，將建築物和土地的價格相加，就可以得到房屋現在應售的價格。但由於此法牽涉到較專業的計算，恐非一般屋主所能運用，同時所求出的價格，也會與實際的市價有相當差異，所以僅供參考。

CT小老師的課後建議
由於房屋價格受到太多變動因素的影響，除了客關條件無法完全掌握外，還牽涉到買方的主觀因素，因此，事實上沒有絕對的房價可言。在這諸多變動因素下，想要訂出合理而又不吃虧的房價，還是請教值得信賴的專家，為既省事又可靠方法。

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